Okulär besiktning utförs av besiktningsmannen som kontrollerar bl.a. att:
– Gällande avtal och bygghandlingar följts
– Alla dokument, t ex relationshandling, egenkontroll/protokoll från elektriker, våtrumsintyg etc, finns med vid överlämnandet.
– Byggarna städat ordentligt efter sig!
En besiktningsman kontrollerar alltså att arbetet utförts på det sätt som avtalats mellan beställare och hantverkare, detta skall inte förväxlas med en kontrollansvarig – vars uppgift är att kontrollera att entreprenören uppfyller samhällets krav (Plan- och Bygglagen)
Godkännande av entreprenad
Det är besiktningsmannen som tar beslut om entreprenaden anses godkänd och färdig att tas i bruk (börja användas). Det är ganska ovanligt att en hel entreprenad underkänns vid besiktningen. Det är vanligare att byggnaden tas i bruk och brukare flyttar in. De besiktningsanmärkningar som finns åtgärdas under tiden.
Om sedan byggnadsnämnden anser att byggherren uppfyllt sina åtaganden enligt kontrollplanen, och de inte funnit skäl att göra något ingripande, ska nämnden utfärda ett slutbevis. Om byggnadsnämnden anser att det finns brister kan nämnden ta ställning till om, och i vilken omfattning, byggnaden får användas fram till bristerna är åtgärdade.
Besiktningsprotokoll och godkännande av entreprenad
Om något inte är riktigt klart eller om det förekommer fel och brister i utförandet
alt. skador på byggdelar eller material gör besiktningsmannen en anmärkning om detta i
besiktningsprotokollet. I protokollet anges också vem som är ansvarig att åtgärda felen.
Efter detta brukar besiktningsmannen godkänna entreprenaden, men om besiktningsmannen anser att byggnaden eller anläggningen har så många brister att den ännu inte är funktionsduglig och kanske att det till och med skulle vara en säkerhetsrisk att ta byggnaden/anläggningen i bruk.
I så fall skall besiktningsmannen INTE godkänna entreprenaden.
Om entreprenaden blir underkänd (inte godkänd) av besiktningsmannen så måste den som har ansvar för bygget se till att åtgärda besiktningsanmärkning och de delar som ännu inte är färdiga att ta i bruk.
Först efter besiktningsmannens godkännande kan entreprenaden överlämnas till byggherren och ett s.k. slutbevis utfärdas.
Så snart entreprenaden är godkänd börjar garantitiden som om inget annat avtalats brukar pågå i två år från godkänd entreprenad. Åtgärder av mindre allvarliga fel och brister kan göras även efter det entreprenadens godkänts och byggnaden/anläggningen börjat användas.
Garantitid och efterbesiktningar
När besiktningsanmärkningarna är åtgärdade görs en ny besiktning, en efterbesiktning. Datum för den nya besiktningen bestäms som regel redan vid slutbesiktningen, men kan ofta skjutas fram i tiden om åtgärderna tar längre tid än planerat. Om det vid efterbesiktning kvarstår fel att åtgärda måste en ny efterbesiktning göras. I värsta fall görs flera efterbesiktningar efter varandra innan alla är nöjda med resultatet.
När garantitiden är slut görs en garantibesiktning. Här tar besiktningsmannen upp sådana fel och brister som inte kunnat upptäckas vid slutbesiktningen men som kommit fram efterhand. Vanliga garantifel är bl.a. sättningsskador, sprickor, problem med värmeanläggningen eller att material eller utförande inte hållit.
Besiktningsmannen antecknar alla garantifel i garantibesiktningsprotokollet. Sedan påbörjas åtgärdsprocessen igen, samt efterbesiktning/-ar för att fastställa att felen blivit åtgärdade på ett bra sätt.
Först när garantitiden är över och eventuella garantifel åtgärdats har de entreprenörer som byggt huset/anläggningen inte längre något ansvar för kvalitén i utförandet.
